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Sachverständiger,
Gutachter, Gutachten, Wertermittlungen, unabhängig, Immobilien, Gebäudewert,
Verkehrswert, Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert, Berichte,
Beratungen, Privatgutachten, Versicherungen, Versicherungsgutachten,
Gerichtsgutachten, Schiedsgutachten, Technische Abnahme, EnEV, Fitz,
Zdrallek, Vortrag, Seminare, Beratende Ingenieure, Baucontrolling,
baubegleitende Qualitätskontrolle, Baucontroller, Schaden, Schadenfälle,
Mängel, DIN-Vorschriften, allgemein anerkannte Regeln der Technik,
Kostenkontrolle, Beweisverfahren, Gewährleistung, außergerichtliche
Beweissicherung, Energieausweise, Energiepass, Energieberater,
Energieberatungen, Energieeffizienz, Ingenieure, Wirtschaftlichkeit,
Heizung, Sanitär, Klimatechnik, Lüftung, Bauüberwachung,
Energieeinsparung, Fachingenieure, Haustechnik, Bürogebäude,
Wohnungsbau, Hotele, Industriebau, Kommunen, Krankenhaus,
Altenwohnheime, Kindergarten
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unabhängige Sachverständige und Gutachter
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Immer dann, wenn es darum geht, in eine
Immobilie zu investieren oder wenn Entscheidungen über oder rund um
Immobilien anstehen, ist die Frage zu klären, ob die anstehende
Investition angemessen bzw. sinnvoll ist oder wie sich geplante
Veränderungen auf den Wert der Immobilie auswirken.
Egal in welcher Position Sie sich befinden (Käufer, Verkäufer, Erbe,
Begünstigter, Investor), die Gewissheit über die tatsächlichen
Wertverhältnisse einer Immobilie ist in jeder Verhandlung und jeder
Investitionsüberlegung rund um Immobilien eine
wesentliche Information und
stärkt Ihre Position als Verhandlungspartner.
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Im
Rahmen der Sachverständigentätigkeit können Wertermittlungen |
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für
unbebaute und bebaute Grundstücke |
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für
Versicherungen den Versicherungswert der Gebäude |
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für Banken und Sparkassen
der Beleihungswert von Gebäuden und Grundstücken
mit den
einschlägigen Verfahren nach der Wertermittlungsverordnung sowie den
Wertermittlungsrichtlinien erstellt werden |
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Fundierte Wertermittlungen von Immobilien basieren auf den Richtlinien
des Baugesetzbuches (BauBG),
auf der Wertermittlungsverordnung
(WertV)
und auf der Wertermittlungsrichtlinie (WertR).
Im Baugesetzbuch wird der Verkehrswert
(siehe § 194 BauGB)
definiert, die WertV enthält allgemeine
Regeln und Ausführungsbestimmungen und die Wertermittlungsrichtlinie (WertR)
enthält Anweisungen zur Ausführung der Bewertung von Immobilien.
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Der Gutachter kann
den Grundstücks- und/oder Gebäudewert - also den sog. Verkehrswert -
nach drei Verfahren ermitteln: |
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Ein
qualifizierter Gutachter hat ein Gespür dafür herauszufinden, was hinter
einer ziemlich neu aussehenden Paneelverkleidung verborgen sein mag. Er
darf aber in einem Gutachten zur Ermittlung des Verkehrswertes eines
Hauses nicht soweit gehen und etwa die Außenwand eines Hauses
aufschlagen, um festzustellen, wie die Fassade gedämmt worden ist. Er
darf auch keine Luftproben ziehen, um analysieren zu lassen, ob die
Raumluft Schadstoff belastet ist. Das wird er theoretisch durchaus
können, aber dafür hat er keinen Auftrag und dafür wird er auch
innerhalb seiner Gutachtertätigkeit nicht bezahlt. Stellt er fest - auch
nur verdachtsweise - dass ein merkwürdiger Geruch auf Schimmelbefall
schließen lässt (und Gutachter haben eine feine Nase!), wird er mit dem
Auftraggeber darüber sprechen, ob nicht die Luft nach Schimmelsporen
untersucht werden soll. Hier käme dann ein weiterer Gutachter ins
Gespräch. Ähnliches gilt, wenn der Dachstuhl verwurmt ist. Hier müsste
ein weiterer Fachgutachter entscheiden, ob der Holzbock ("Holzwurm")
noch aktiv ist, ob der Dachstuhl saniert werden kann oder muss usw.,
Fazit: bei einem Verkehrswertgutachten kann der Gutachter nur das
beurteilen, was er sieht und erkennt.
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Vergleichswert: |
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Das
so genannte Vergleichswertverfahren kommt dem Marktwert einer Immobilie
am nächsten. Der Wert der zu schätzenden Liegenschaft wird durch
Preisvergleich ermittelt, in dem mit einer ausreichenden Anzahl
geeigneter Objekte verglichen wird. Beeinflussende Kriterien sind: Lage,
bauliche Nutzung, Größe und Alter der Objekte. Qualitative Unterschiede
zwischen den Vergleichsobjekten müssen hierbei wert beeinflussend
berücksichtigt werden.
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Ertragswert:
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Dieses Verfahren stützt sich auf die Ermittlung der Erträge (Rendite,
Mieten) einer Liegenschaft. Basis der Wertermittlung sind der Bodenwert
und die nachhaltig erzielbaren (Netto) Einnahmen. Das
Ertragswertverfahren eignet sich sehr gut zur Bewertung von
Mehrfamilienhäusern, Geschäftsgebäuden oder gewerblichen Liegenschaften.
Bei der Wertermittlung sollten aber nicht ausschließlich “nachhaltig
erzielbare Erträge” eine Rolle spielen: Hier ist auch das Potenzial
einer Immobilie, wie Mietsteigerungsmöglichkeiten, zusätzliche
Bebaubarkeit des Grundstücks oder effizientere Flächenausnutzung der
Vermietungsflächen von Bedeutung.
Für die Bewertung selbst genutzter Immobilien oder unbebauter
Grundstücke ist dieses Verfahren nicht geeignet.
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Sachwert:
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Das
Schwertverfahren ermittelt den Wiederherstellungswert einer Immobilie
einschließlich des Bodenwertes. Hierbei werden Faktoren, wie technische
und wirtschaftliche Wertminderung des Gebäudes (Alter, Bauschäden,
Mängel) negativ und wirtschaftliche Werterhöhungen positiv
berücksichtigt.
Das Sachwertverfahren kann zum Beispiel bei der Bewertung selbst
genutzten Einfamilienhäusern angewandt werden, wobei hier eher Kriterien
wie Lage und Ausstattung zur Anwendung kommen.
In der Wertermittlungspraxis spielt dieses Verfahren eine untergeordnete
Rolle.
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